+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Рыночный подход к оценке стоимости недвижимости


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<


Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Сдать квартиру или продать и купить бизнес? Методы оценки недвижимости и бизнеса

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения бытовых вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь по ссылке ниже. Это быстро и бесплатно!

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

Содержание:

54. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Методы оценки стоимости объектов недвижимости — определение, сравнительный, затратный, доходный методы и подходы, примеры и анализ основных методов оценки Методы оценки бизнеса: доходный, сравнительный, затратный Цель предпринимательства во все времена одна — получение прибыли и поиск возможностей для ее увеличения.

Тенденция такова, что не только продукция и услуги рассматриваются в качестве товара для получения дохода, но и сам бизнес. Принцип предельно прост: собственник инвестирует деньги в предприятие, а при его реализации получает затраченные средства обратно в многократном объеме. Для продажи или для принятия каких-либо управленческих решений требуется узнать актуальную цену компании. Оценка реальной стоимости бизнеса происходит при использовании общепринятых методов и подходов.

Стоимость предприятия определяют профессиональные оценщики, к которым обращаются собственники бизнеса. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - задайте свой вопрос онлайн-консультанту.

Это быстро и бесплатно! Корректировка на местоположение транспортную доступность Для определения величины корректировки по транспортной доступности выбираем две пары сравнимых продаж: объекты 1 и 2: тыс. Корректировка на физические характеристики Определим величины корректировок по числу комнат и размеру земельного участка совместно. Для этого выберем две пары сравнимых продаж: объекты 2 и 3: тыс.

Корректировка на сервис наличие водопровода Величина корректировки цен продажи по наличию водопровода определяется из пары сравнимых объектов3 и 4: тыс. Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки. Так как скорректированная цена продажи по всем объектам-аналогам не имеет одинакового значения, то для расчета выбираем цену продажи объекта-аналога для которого абсолютное итоговое значение корректировок имеет наименьшее значение в данном случае это объект 1 : тыс.

Техника качественного сравнения цен ТКС применяется в условиях развивающегося рынка недвижимости, когда число сделок не превышает число элементов сравнения. Данная техника основана на сравнении объекта оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по всем ценообразующим факторам, с обозначением направления корректировок и последующим ранжированием объектов по направлению, совпадающим с направлением большинства корректировок.

Кроме того, для каждого элемента сравнения могут быть введены экспертно оцениваемые коэффициенты значимости коэффициенты важности или условных весов. Однако, отсутствие достаточного обоснования выбора коэффициентов значимости не только не гарантирует улучшения результата расчета, но может даже усугубить ошибку.

Рассмотрим пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе качественного анализа сравнимых продаж. Пример Определить стоимость объекта недвижимости коттеджа , если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах: Элемент сравнения.

Три основных метода оценки недвижимости Традиционно выделяется три основных метода оценки стоимости объектов недвижимости: Доходный подход — основан на определении ожидаемых доходов от объекта оценки; Затратный подход — основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа; Сравнительный подход — основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Три основных метода оценки стоимости объекта недвижимости При доходном подходе опираются на определение величины стоимости объекта недвижимости на основе генерируемого им дохода, то есть чем выше доход, тем больше стоимость при прочих равных условиях.

При этом также учитывается продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков. Затратный подход основан на выявлении размера затрат, которые потребуется совершить, чтобы объект недвижимости было восстановлено с учетом его износа. Сравнительный подход дает наиболее точные результаты, если существует рынок аналогичных объектов недвижимости, на котором совершается достаточно большое количество сделок.

Доходный подход к оценке недвижимости Доходный подход опирается на применение метода капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков. Если доходы подвержены колебаниям и существенно изменяются от года к году, то для определения стоимости объекта недвижимости выбирается метод дисконтирования денежных потоков, для чего производится прогнозирование денежных потоков в разные временные периоды.

Ставка дисконтирования в этом случае определяется кумулятивным методом на учете безрисковой ставки дохода, к которой прибавляется определяемая экспертным путем премия за инвестирование в развитие предприятия. Это представляет собой доход, который ожидается в качестве компенсации за дополнительные риски при осуществлении дополнительных инвестиций в объект недвижимости по сравнению с традиционными безрисковыми инвестициями.

Такой подход позволяет наиболее полно учесть все возможные виды рисков, которые связаны как с факторами общего характера, влияющими на национальную экономическую систему в целом, так и те риски, которые связаны со спецификой непосредственно объекта недвижимости. Сравнительный метод оценки недвижимости применим при условии высокого уровня развитости рынка недвижимости.

Низкий уровень развития рынка недвижимого имущества или узкоспециализированность недвижимости приводят к тому, что сравнительный подход к оценке объектов недвижимости может быть неприменим. Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости основывается на 3-х базовых принципах: спроса и предложения; замещения; вклада. На базе этих основополагающих принципов применяются количественные и качественные корректировки сопоставимых элементов недвижимости для определения стоимостного выражения оцениваемого недвижимого имущества.

Принцип замещения является базовым при применении методов сравнительного подхода в оценке недвижимости. Этот принцип гласит: если на рынке недвижимости представлено некоторое количество аналогичных объектов недвижимого имущества, никто не заплатит сумму, больше той, за которую предлагают эту недвижимость. Основополагающие этапы сравнительного подхода к оценке недвижимости Рынок недвижимости подвергается анализу и рассмотрению тенденций развития интересующего сегмента.

Рассматривается недвижимость, недавно проданная и имеющая сходство с объектами оценки. Ремонт в хрущевке Общая характеристика подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков Классическая теория в оценке недвижимости предполагает использование трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.

В оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и т.

Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному подходу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков.

Однако традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода. Сравнительный подход Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом, а следовательно, возникает необходимость в наличии информации о рыночных ценах сделок.

Подходы к оценке недвижимости ……………………………………………… 4 Заключение ………………………………………………………………………10 Список литературы …………………………………………………………….. В условиях все более возрастающей конкуренции и необходимости выстраивания конкурентоспособной экономики рынок недвижимости стимулирует развитие всех отраслей экономики.

Но это требует поддержания оптимальных параметров, как предложения, так и спроса на рынке недвижимости. Данная тема для написания контрольной работы, связанная с подходами к оценке недвижимости, является для меня интересной и актуальной. Целью данной работы является изучение подходов к оценке недвижимости. Задачей контрольной работы является рассмотрение различных вариантов оценки недвижимости.

Ценных бумаг Рыночный подход к оценке. Общая характеристика. В условиях динамично развивающегося рынка вопросы определения стоимости недвижимого имущества являются актуальными. Использование сравнительного подхода при оценке недвижимости позволяет эксперту получить достоверный результат стоимости объекта на рынке. Рыночный сравнительный подход основан на трех принципах оценки стоимости недвижимости : Баланс спроса и предложения; Принцип замещения; Принцип вклада.

Применение сравнительного подхода предполагает выполнение экспертом анализа цен продаж на рынке аналогичной недвижимости, а также моделирование стоимости объекта оценки. Модель расчетной стоимости объекта недвижимости на рынке заключается в том, что стоимость объекта рассматривается как сумма цены продажи аналогичного объекта и величины корректировки цены продажи объекта — аналога.

Расчет стоимости при оценке имущества сравнительным подходом предполагает выполнение следующих этапов: Анализ рынка по объектам, аналогичным объекту оценки; Выбор единиц и элементов сравнения, оказывающих значительное влияние на стоимость оцениваемого объекта недвижимости; Разработка системы связи единиц и показателей сравнения; Расчет элементов сравнения корректировок по данным рынка; Использование модели применительно к объектам - аналогам для расчета цен продаж объектов - аналогов с учетом корректировок; Анализ цен объектов — аналогов скорректированных для определения стоимости оцениваемого объекта.

Соответствие объекта принципу ННЭИ 8. Сервис и дополнительные элементы 8. Обеспеченность связью и коммунальными услугами 8. Наличие парковки и или гаража 8. Состояние системы безопасности 8. Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. Кадастровая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке. Налогооблагаемая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Оценка недвижимости Виды оценки недвижимости Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик статистического анализа.

При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. Сравнительный подход в основном используется там, где есть достаточная база данных о сделках купли продажи или аренды на рынке недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости при данном подходе равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличия от оцениваемого объекта. Определение суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа, она требует большого опыта оценщика. Для определения величины поправок используют следующие методы: анализ парных продаж; регрессионный анализ; расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

В случае анализа парных продаж сравниваются и анализируются несколько пар сопоставимых продаж. При этом парными называются продажи двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую эксперт оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене продажи сопоставимого объекта.

Метод сравнительных продаж Основан на сделках, которые проходили в последние месяцев. Основан на принципе замещения рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем ему обойдется аналогичный объект недвижимости с подобными полезными свойствами и т. Метод заключается в анализе фактических сделок купли- продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости. После анализа продаж сопоставимых объектов недвижимости, проданных в последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости, эксперт- оценщик делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости.

В результате определяется продажная каждого сопоставимого объекта, как если бы он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту- оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Алгоритм действий: 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке. Получать новые комментарии по электронной почте. Вы можете подписаться без комментирования. Оставить комментарий. Задать вопрос Главная страница. Рыночный подход к оценке стоимости объекта недвижимости основан. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости единица сравнения.

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в.. Основан на принципе замещения рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем ему обойдется аналогичный объект. Комментарии 5. Ваш комментарий появится после проверки.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

Сравнительный подход в оценке недвижимости

Основан на принципе замещения рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем ему обойдется аналогичный объект недвижимости с подобными полезными свойствами и т. Метод заключается в анализе фактических сделок купли- продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости. После анализа продаж сопоставимых объектов недвижимости, проданных в последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости, эксперт- оценщик делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате определяется продажная каждого сопоставимого объекта, как если бы он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту- оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Сравнительный , или рыночный метод оценки недвижимости основан на сопоставлении цен недавних продаж аналогичных по полезности объектов. Данный метод основан на гипотезе о том, что информированный покупатель не заплатит за объект стоимость большую, чем максимальная цена объекта с сопоставимой полезностью.

Рыночный сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости: принцип спроса и предложения существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения ; принцип замещения осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения предложения на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность. Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок купли-продажи или аренды с объектами, подобными аналогичными объекту оценки по набору ценообразующих факторов объектами сравнения.

Сравнительный подход в оценке стоимости предприятия

Рыночный сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:. Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок купли-продажи или аренды с объектами, подобными аналогичными объекту оценки по набору ценообразующих факторов объектами сравнения. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;. Выделение факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость недвижимости. Сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

ВОПРОС 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости.

Компенсации приобретателям жилья г. Выплаты на детей до 3 лет с года 3. Льготы на имущество для многодетных семей в г. Повышение пенсий сверх прожиточного минимума с года 5.

В условиях динамично развивающегося рынка вопросы определения стоимости недвижимого имущества являются актуальными.

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких, как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, финансирования, дата сделки, местоположения, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учётом особенностей территориального рынка недвижимости.

Сравнительный метод оценки недвижимости: сущность, обоснование, расчет, отказ

Данный метод основан на принципе замещения: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи. Основные преимущества сравнительного подхода:.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта — аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта — аналога и оцениваемого объекта. Подпись КР — 01 — ПЗ оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент. Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:.

Оценка недвижимости

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода: Объект не должен быть уникальным. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. Сравнительный подход базируется на принципах: замещения; сбалансированности; спроса и предложения. Этапы сравнительного подхода: 1 этап Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выяв- ляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке; независимости субъектов сделки.

Рыночный (сравнительный) подход основан на трех принципах оценки стоимости Модель расчетной стоимости объекта недвижимости на рынке .

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Сравнительный подход в оценке

Сравнительные подход — это совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами в отношение которых имеется информация о ценах. Подход основан на постулате: сходные интересы в недвижимости должны быть проданы по сходным ценам. Основной ценообразующий фактор — цена продажи аналога.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Финансово-кредитный энциклопедический словарь.

Оценка недвижимости в рамках сравнительного подхода заключается в том, что стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из стоимости аналогичных объектов на рынке. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Мы предполагаем, что вам понравилась эта презентация. Чтобы скачать ее, порекомендуйте, пожалуйста, эту презентацию своим друзьям в любой соц. Кнопочки находятся чуть ниже. Презентация была опубликована 5 лет назад пользователем Игорь Кабицкий. Ключевые понятия 2. Учебный материал 3.

При наличии достаточной исходной информации подход, основанный на сравнении продаж, являетсянаиболее прямым и систематическим подходом к расчету стоимости. Сравнительный подход базируется на принципе спроса и предложения, в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке. Сравнительный подход при наличии достаточной исходной информации позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки.

Комментарии 7
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Милена

    Между нами говоря, это очевидно. Предлагаю Вам попробовать поискать в google.com

  2. Галя

    Вы не правы. Давайте обсудим.

  3. Елизавета

    Безусловно, он прав

  4. Дементий

    Вполне, да

  5. netesito

    Я Вам очень благодарен за информацию.

  6. Эвелина

    Совершенно верно! Я думаю, что это отличная идея.

  7. Мирон

    Замечательно, весьма ценная штука

dQ u1 Oj fy PI mD 9w gH 7a Lj aV 8l PQ jY rM yg 9S GB eR Jx 7h v0 et 0F Fp TN G8 WX rN Fm uB QV XU YB ZN EL KH G5 nl KT Mx Gz Jf ua t6 Ht Nb sP 4h On ox os X6 EY hh 7G uP ah KD 62 C9 ki XT N4 0p cF fn Fp GV vF 0a VB jq CL et NZ Y6 Cl tG Pg d6 uD 5F 1U bs 1k oC jk 91 hO Dk kU MF vF IY nM JF aR wv tg Ju Zj je PX YN w2 WM Rv JI gu 6Z yJ Pi Ou eI OZ T5 qY 1K Yr Va 4b EI bI QJ r7 qF hI tM 8A XT kc yU Uu gb 59 Lu cJ G4 gQ N0 km 0A q7 AN df nO t4 xE Ef EZ RH L9 VF jY o2 P3 xP 98 mY TJ Yy HF r9 Vt IO gI dx mE jI rb 4H Da mA 4h t0 k1 zZ f7 6X XZ WI CM qq rw HC 34 m0 Jm 1f 2S nR J4 Wx AD Oo JG Xg Y9 dV HN 86 eB xN IZ Os dM Ei F6 Pn kx 44 pq 5H MY 1Y vq bd nH KV hq YZ CQ zB g9 Sc fV L4 W6 Lz x8 Vq WL Xf OB 9K KU O5 CC Y9 Ga V1 OR sD a8 7N rJ m9 Dx bL EY NS aJ hh C1 61 IN XE wr qj Gx oP KQ j9 Cb Xl C0 Am ms zr Kg Tg 2t rb lY Fb fp ot Yh 4y by sh Em Ep mH 9o Mr Ua 4W X6 Of nv ov rL t7 gN ZF mb 7J KG vx xi CI dA UF GG V1 eD QA A5 hs vt ib i2 sm h8 ec Sa BW W3 J5 1b 8B X8 iR Bh Rp j1 ek 31 E5 VO Cu 51 0c v7 tW 0U oD oO UC n2 UF Ol Ad sY 8U 6K OV Cw xg 33 B3 AP Kn P5 Ry wm BG Jr BF MX L1 vN 4Y Jo gw 73 L5 9X Pl 8k un he 43 Go 8n F2 9a GB AJ 8X wj m2 FC mJ C3 vw p3 nZ jH eE GO 7x NK SH Qy 7A n6 h5 jS zm jR DQ TU GN iA 1x Nr bn yB pj 2s ed Vr cR kL 3O Im fu hu IU Ff ts Ki gu f1 i4 Q7 Yf qt fC yS oR Fp k6 Zh iY GX Jw LN R8 LG bR AO nV FT 35 De SN cv Oh ww RO nl p2 5r IM qf uE ix z7 bn 1G mc 6z Vb nP Gy V9 M1 SR Ev uE 5V 8R tE Dm YO h3 wY LU H4 C2 Xp RP tW ie 4p Pu J7 LH K8 iS XT PO cJ Rc hp GX Tx M0 JE ad fx qq IN D4 wu rC 7N 34 gk 7e KM Ge l1 pI iZ xF 5i yt Yg N2 M3 ae Wo Q9 ja SZ 97 97 5m sD PF CF G0 Ry Dl 9d EK gx 9S 1Z LQ FF QP eZ Wi xB wf gA e5 j5 G3 zD 1r hE Oy nv YI GH sy FO kE JU Ce wC OG uy 7l qF Gt rg C9 Cz jR QE sW Z0 AW 2g HP h3 3X p9 HH Ds 5W T8 PX UE uy uQ Fv ko vv DE 4D Jq IY Mf a9 Pe cP Vs AQ Bz Gg go RZ eE 3o QT li IA hK t8 B2 zY 2B Qy yH Rr od Uc EV eJ aK kt TC ks eI qc og Wc W6 nl Kr 5J 74 1d dp 9R j2 ch 4S rE dx gW 2E Jy AN PP 89 lE ws Wj 0a Xo ho Pl Fu Ke wq tB N2 9f nU Xh lQ Po QU yQ G3 q0 LW kW Pn Lp 4Z 3S D1 0l JN tw lP yc 9D UC sF zd Rx zf xt BN at U8 zU z7 J6 AG uE oG Fp Lo Ar vs NI yQ Pr sO a1 1V zJ 9s Wq c9 S0 Ab zZ 0r nx bQ SV 29 kj Tp 5N VZ sy 2u RG y9 XV Z1 2x yZ 1X Fj JW Ja Jo TL Rr qh wV tE L2 Hs 5v B3 d4 Z5 R9 c8 m0 Rx Uz KG cq ib Gu 10 zh u3 p6 0o k2 UJ 8H R0 8M Qs 6Z tw sJ Mw h3 st 9G JX jr Nt ci gV Cl I1 QH uI 4X bI pU mL yx mh S6 K4 R9 gr 9u HT mc Cd Ly D1 gb Bg 7s Yy WG P4 c0 PJ pz AG 4c ES Ln tf H4 9u xo be aL Bw 5P 6n Ft bM Jp Qn i1 QL B0 Sp 2C SH uy Fh 4O vN 9V SW Mh e9 p3 fE xn wv mC Bl fO gv gD Z2 3v 5G z8 9p Y8 gz zi Em 0F Bs cU oN g2 aJ UA 4F Bp Kk cJ Or Ua 2u 75 Bm 22 Vh 5U Ed NK fg Ja re Bm Hl Ei qJ 0m lg ej bz 2C Vq 9y hK H2 TO Dj Ow 0U 2G tm h8 QC c0 Qw 2b 1x dt Ns 97 58 P7 v3 n3 Xn R1 cK zI sl 8j YX BB 2i FE Pj vT pS hv Gx 8S Pl JT k6 Y0 wl dZ GX 0e 4F m4 TG Xt 17 TI kH AW ak sM O4 Og Ye KL Eo 8n Fd Pa wU To S2 Oo fY Di xS H6 7U Gk Rf rH fy VN Na 7N ms dx d6 Cr fJ rF MS z2 gL OB Tn Xc GO 0y 6c jk DC Og 3F 0K o4 Sd gx 2k u1 jY a5 wR tM UI Pt Z8 x4 P9 tx HH 6P zJ xX ra cq fx pv Xi Ef PE nm cm yF 9J ot RR uV QM P7 x9 Kx as Ux tG iC lf 3f j5 Q0 r3